Элитный дом – под снос, жильцов – на улицу?

Настоящую сенсацию произвело на Ставрополье беспрецедентное решение краевого Арбитражного суда о сносе 9-этажного 86-квартирного дома на проспекте Победы в Кисловодске. По утверждению выступающего истцом Управления Президента Российской Федерации, он возведен на принадлежащем ему земельном участке без согласия владельца. Но есть еще одно «но», которое в резолютивной части решения отражения не нашло: множество квартир в этом доме уже проданы.

В течение последних десятилетий жители региона привыкли к тому, что как бы ни шумела общественность, а элитные небоскребы растут, множатся и в готовом виде «на раз-два-три» превращаются в законные. Для бизнеса подобных масштабов в наших нормативных актах всегда есть известное «дышло», которое можно повернуть в нужную сторону. Вот и развернувшаяся в прошлом году шумная кампания по сносу незаконных объектов как-то быстро стушевалась даже перед недостроенными дорогущими гигантами и свелась большей частью к ликвидации ларьков да рекламных конструкций. И вдруг – событие, способное, казалось бы, стать невероятным прецедентом: к сносу приговорен дом, возведенный пятигорской девелоперской компанией ООО «Центр управления активами», уже реализовавшей ряд дорогих коммерческих проектов – дом не только высотный, не только элитный «со встроенно-пристроенными помещениями», как записано в документах, но еще и заселенный жильцами! Как же это могло произойти?

Краткая предыстория

Дело о сносе было рассмотрено Арбитражным судом Ставропольского края под председательством судьи Александра Быкова по исковому заявлению Управления делами Президента РФ. По его материалам мы восстанавливаем примерную картину событий, предшествующих этому процессу. Но сразу оговоримся: она не окончательна, точка в этом деле еще не поставлена, решение в законную силу не вступило, и ответчиком, скорее всего, будет подана апелляция. Так что в дальнейшем в материалах дела могут появиться новые факты. Но сегодня краткая предыстория выглядит так.

По утверждению истца земельный участок на проспекте Победы был предоставлен ФГБУ «Санаторий «Красные камни» для строительства III очереди 209-квартирного жилого дома и является федеральной собственностью. В силу указов президента санаторий является организацией, подведомственной Управлению делами Президента РФ, в связи с чем и распоряжение имуществом здравницы осуществляется Управлением. Участок, на котором общество с ограниченной ответственностью возвело девятиэтажку, предоставлен санаторию на праве постоянного (бессрочного) пользования. По мнению истца, требования действующего законодательства были нарушены в 2006 году, когда санаторий и общество заключили договор на реализацию инвестиционного проекта – долевого строительства на проспекте Победы в Кисловодске 72-квартирного жилого дома. В качестве вклада санаторий внес указанный земельный участок без согласия Управления делами Президента РФ как на это, так и на строительство. Истец указывает, что право собственности РФ на участок не прекращалось, согласие на отчуждение не давалось. Управление также указывает на нарушения законодательства при оформлении разрешительной документации: из нее невозможно установить, какое именно строительство жилого дома осуществлено ответчиком и какой жилой дом принят в эксплуатацию, в связи с чем спорный объект обладает признаками самовольного строительства.

Представитель общества с требованиями истца категорически не согласился, предоставив целый ряд собственных аргументов и подтверждающих документов. Так, 25 мая 2009 года за обществом было зарегистрировано право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства «9-этажный 86-квартирный жилой дом со встроенно-пристроенным магазином «Бытовая техника» в микрорайоне С2» степень готовности 91 процент», земельный участок предоставлен в аренду на 11 месяцев. А в июле 2010 года между санаторием и обществом было заключено дополнительное соглашение, согласно которому стороны прекращают действие инвестиционного договора и общество компенсирует санаторию стоимость его доли на возведенный объект. В 2012 году ООО приняло меры к регистрации права собственности на вновь созданный объект – квартиру

№ 1, расположенную в этом же доме. Но – получило отказ в связи с отсутствием прав на земельный участок, на котором она расположена: ведь право собственности на него по-прежнему сохраняется за Российской Федерацией…

Точку ставить рано

В общем, нам с читателями разобраться во всех тонкостях ситуации слишком сложно, предоставим это суду. Тем более что об окончательных результатах процесса, как мы упоминали, говорить пока преждевременно. Однако можем ответить на вопрос, волнующий всех, кто следит за конфликтной ситуацией: а какую позицию занимают сам санаторий «Красные камни», а также городская администрация с Управлением архитектуры и градостроительства? Эти организации, а также территориальное Управление Росимущества привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц. Представитель ФГБУ «Красные камни» сказал, что требования истца поддерживает в полном объеме. Он пояснил: на участке, предоставленном санаторию под строительство III очереди 209-квартирного жилого дома, строительство не велось из-за отсутствия денежных средств, что дало основание администрации Кисловодска потребовать от санатория освободить земельный участок от заложенного фундамента – железобетонных свай. И 16 февраля 2006 года был заключен инвестиционный договор на строительство жилого дома с Обществом. Участия в строительстве санаторий не принимал.

Что касается администрации и Управления архитектуры и градостроительства Кисловодска, то они, конечно, заинтересованы в сохранении дома: ведь квартиры в нем уже выкуплены людьми, которые в случае сноса лишатся жилья, и это может стать серьезной проблемой для города. Но официально пока хранят молчание, так как в настоящее время Арбитражным судом Ставропольского края изготовлена только резолютивная часть решения. «По существу сказать сейчас что-либо невозможно, потому что мотивировочного решения еще не изготовлено, и мы не имеем возможности ознакомиться с доводами суда», – пояснил заместитель начальника УАиГ Георгий Сидоров.

По мнению юристов, следящих за событием со стороны, общество узаконить здание через суд попросту не успело: помешали ужесточившие требования изменения, которые были внесены год назад в статью 222 Гражданского кодекса «Самовольная постройка». Застройщик стоит на том, что его демонтаж невозможен. Однако Арбитражный суд, изучив дело, иск удовлетворил. Объект недвижимого имущества был признан самовольной постройкой, и на Общество возложена обязанность снести его за собственный счет в течение 6 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу. Мало того: суд решил прекратить право собственности ООО «Центр управления активами» на этот дом.

Сложившаяся ситуация шокировала общество. С одной стороны, давно пора радикально разобраться с самовольными строениями, особенно многоэтажными, закрывшими курортам свет божий и нарушившими розу ветров, это бесспорно. Но чтобы сносить их вместе с жильцами?! Кто и каким образом возместит людям немалые средства, затраченные на покупку элитных квартир?

Итак, на обжалование судебного решения ответчик ООО «Центр управления активами» имеет 30 дней, половина из которых уже прошла. В случае отсутствия апелляционной жалобы решение вступит в законную силу.

Ирина СТРЫЖКОВА.

НА СНИМКЕ: тот самый дом «со встроенно-пристроенными помещениями», который может войти в историю Кисловодска как первая снесенная элитная многоэтажка – объект незаконного строительства.

Фото автора.